Victor Carvalho Pinto, sócio do escritório Apparecido e Carvalho Pinto Advogados, trouxe à tona, na revista Exame, a complexidade caótica da regulação urbanística brasileira, que, assim como o sistema tributário, padece de um emaranhado de normas conflitantes e pouco coordenadas. O jurista argumenta que a fragmentação regulatória impede um planejamento territorial eficiente, resultando em incerteza jurídica e burocracia excessiva. Entre as falhas apontadas, está a ausência de um sistema padronizado de planejamento urbano, onde cada município estabelece suas próprias regras e terminologias, criando um verdadeiro mosaico normativo sem coesão nacional.
A crítica de Carvalho Pinto se apoia na falta de uniformização cartográfica como um dos principais entraves à gestão do território. Ele destaca que os planos diretores das cidades não seguem um modelo comum, variando amplamente em seus conceitos, critérios e representações espaciais. Esse problema se agrava nas regiões metropolitanas, onde cidades conurbadas precisam de planejamento integrado, mas operam sob legislações distintas e, muitas vezes, incompatíveis. A inexistência de uma infraestrutura nacional de dados espaciais eficaz faz com que o próprio acesso às normas urbanísticas seja confuso e descentralizado, dificultando a compreensão e aplicação das regras tanto pelo setor público quanto pelo privado.
No caso de São Paulo, o advogado exemplifica como a cidade se tornou um labirinto normativo ao superpor diversas classificações territoriais, multiplicando zonas, setores e índices de ocupação sem uma padronização gráfica eficiente. Para saber o que pode ser construído ou desenvolvido em um determinado imóvel, não basta consultar um mapa público, pois a informação precisa ser verificada por meio de certidões oficiais emitidas pela prefeitura, um processo demorado e burocrático. Essa incerteza não só encarece as operações urbanas, como também abre espaço para interpretações arbitrárias, aumentando o risco de ativismo judicial e entraves administrativos.
A solução proposta por Carvalho Pinto envolve a criação de um sistema nacional de planejamento urbano, baseado na padronização cartográfica e na consolidação das normas em uma plataforma digital unificada, georreferenciada e de livre acesso. Segundo ele, a regulação urbanística deveria ser modernizada para permitir maior previsibilidade e transparência, substituindo o atual modelo engessado de zoneamento por um sistema mais flexível, que avalie os impactos urbanos de maneira integrada. Sem essa reformulação, o Brasil continuará a enfrentar um cenário de crescimento desordenado, degradação urbana e obstáculos ao desenvolvimento econômico.